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Investissement LMNP Tourisme

Résidences vacances; LMNP Vacances;
Investissement LMNP Tourisme

Résidences de tourisme

Investir dans l'immobilier touristique, recevoir des loyers et, en prime, profiter soi-même de quelques semaines de vacances à la montagne ou les pieds dans l'eau… C'est le cocktail sympathique, en apparence du moins, que proposent les promoteurs qui commercialisent des résidences de tourisme.

Des logements de vacances "prêts à louer"

Ces ensembles de logement de vacances, ou parfois de petites maisons, sont construits pour être loués à la journée, à la semaine ou au mois aux vacanciers du monde entier. Pour cela, ils sont dotés d'un certain nombre d’équipements et de services communs (entretien des chambres, fourniture du linge de toilette et de lit, restauration, réception, connectivité, etc.). Mais à la différence d’un hôtel, ils proposent des logements où la clientèle peut séjourner en toute indépendance (présence notamment d’une cuisine et d’un sanitaire privé).

Les résidences de tourisme sont gérées par un exploitant professionnel, souvent une grande entreprise qui pilote des dizaines de résidences similaires dans toute l'Europe. Ces sociétés ont des noms familiers, comme Pierre et Vacances, Belambra ou Maeva. Ces exploitants ne souhaitent pas être propriétaires des logements qu'ils louent aux touristes, car ils estiment l'investissement trop lourd. Voilà pourquoi, chaque fois qu'une nouvelle résidence se construit, appartements et maisons sont mis en vente, un par un. À qui sont-ils proposés ? À des particuliers prêts à les acheter et à les louer longtemps à l'exploitant.

Bon à savoir : 

En 2017, le parc des résidences de tourisme et appart’hôtels représentait 2 200 résidences, soit 713 000 lits dont environ 1 450 résidences classées (source : Dossier familial)

Résidence de tourisme : TVA remboursée et loyer garanti

La formule présente des avantages. Investir dans l'un de ces logements neufs permet de récupérer auprès de l'administration fiscale le montant de TVA payée sur le prix d'acquisition dès lors que vous achetez dans une résidence de tourisme neuve. Beaucoup de promoteurs épargnent cette démarche à leurs clients : ils font l'avance de cette TVA, ce qui évite à l'acheteur d'avoir à la financer… et permet au vendeur d'afficher des prix plus attractifs.

L'autre atout de la formule tient à la rentabilité qu'elle annonce. L'investisseur loue le logement à l'exploitant, qui signe avec lui un bail commercial de 9 à 12 ans, verse un loyer (chaque trimestre ou chaque année), s'occupe de sous-louer le logement aux touristes et en paie les charges. L'acheteur connaît ainsi à l'avance le loyer net qu'il peut espérer pendant cette période. La rentabilité va, selon l’emplacement, de 2,5 % à 5 % net par an.

Attention aux frais annexes

Qu'on ne s'y méprenne pas ! La rentabilité est calculée sur le prix hors taxes de l'investissement (puisque la TVA est remboursée). De plus, elle ne tient pas compte des frais à la charge du propriétaire : la taxe foncière, parfois très élevée dans les zones touristiques, ou les travaux de remise en état éventuels à la fin du bail. Elle est en outre diminuée si l'investisseur ou sa famille souhaitent occuper son bien quelques semaines dans l'année.

Enfin, ce loyer est garanti… tant que l'exploitant remplit son rôle. S'il fait faillite, par exemple, les propriétaires de la résidence devront trouver un remplaçant, et négocier avec lui un nouveau bail et un nouveau loyer. Il est donc conseillé de faire des recherches sur la santé financière de la société d’exploitation. Ce qu’ODB immobilier effectuera pour vous. 

Quel avantage fiscal pour les résidences de tourisme ?

Depuis 2017, les résidences de tourisme n’ouvrent plus droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % du montant total de l’investissement (hors taxe) dans la limite de 300 000 € et répartie sur 9 ans, au titre du dispositif Censi-Bouvard. Seules les résidences de service (seniors, étudiants, Ehpad) y donnent encore droit jusqu’au 31 décembre 2021.

Vous pouvez, en revanche, bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) . Les revenus générés sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) . A ce titre, vous pouvez opérer les déductions suivantes :

Résidence de tourisme : un investissement hasardeux

Avec les résidences de tourisme, la bonne affaire est-elle au rendez-vous ? Certains investisseurs en sont satisfaits.

D'autres ont eu de mauvaises surprises (soucis de construction ou déconvenues sur l'emplacement ou l'exploitant lui-même, notamment). Certes, c'est une solution pratique pour bénéficier d'un placement immobilier clés en main. Mais les prix de ces résidences sont souvent assez élevés, notamment comparés à ceux des logements anciens. À la fin du premier bail, il faudra parfois devoir financer des travaux de remise en état. Et rien ne dit que l'exploitant ne proposera pas alors de verser un loyer plus faible (jusqu'à 70 % de moins, selon une enquête 2017 de la DGCCRF).

Enfin, au moment de la revente, il est généralement plus difficile de trouver preneur pour un logement en résidence de tourisme que pour un bien classique. Car souvent les candidats à l'acquisition recherchent un appartement ou une maison pour leur usage personnel. Dans ce cas, acheter dans une résidence où les touristes défilent à longueur d'année a de quoi faire hésiter…

Un lieu pour y séjourner ?

De nombreux promoteurs proposent aux investisseurs qui achètent un logement en résidence de tourisme de bénéficier de quelques semaines d'occupation chaque année, pas forcément dans le logement acheté, mais dans un autre similaire.

Un bon plan ? Pas nécessairement, car ce n'est pas gratuit. En réalité, ces semaines d'occupation sont considérées comme un loyer perçu en nature. Elles viennent donc diminuer la rémunération versée par l'exploitant, ce qui fait chuter la rentabilité locative. Et elles sont imposables : la contrepartie financière notifiée sur le contrat doit être déclarée, au même titre que les loyers payés en argent.

Ceux qui sont séduits par le concept doivent savoir que certains promoteurs proposent aussi d'utiliser ces semaines d'occupation dans d'autres résidences du groupe, ou parfois même, moyennant des frais supplémentaires, à l'étranger. Un point à considérer avant d'acheter lorsque l'on souhaite varier ses lieux de séjour.

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