Les actualités

Investissement LMNP EHPAD

Dans ce contexte d’instabilité économique et de crise sanitaire, sécuriser ses avoirs n’a jamais été aussi important. Mais vers quel placement se tourner face à la volatilité des marchés ?
S’il y a bien un secteur qui a prouvé sa résilience dans ce contexte exceptionnel, c’est bien celui de la santé, faisant de l’investissement en EHPAD l’un des meilleurs placements pour faire face à la crise.

Un marché régulé, sécurisé, avec des loyers en grande partie versés par l’État

Pour rappel, un EHPAD est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Ces résidences médicalisées sont régulées par l’État. En effet, chaque EHPAD doit faire l’objet d’une convention entre le Conseil général régional, l’ARS (Agence régionale de la Santé), et le gestionnaire de l’établissement. Cette condition sine qua non à leur création permet aux résidences de bénéficier de subventions de la part des collectivités.

Pour l’investisseur particulier, c’est donc l’assurance de se tourner vers un marché sécurisé, réglementé, et auprès d’un organisme agréé. Cela protège aussi des risques de sur-création d’EHPAD et d’éventuelles baisses du taux d’occupation.
 
- Un rendement attractif
Investir en EHPAD, c’est aussi bénéficier d’un rendement élevé et stable, entre 4 et 5 % net, sans frais de gestion. En effet, le particulier investisseur échappe à toute contrainte de gestion, qui est prise en charge par le gestionnaire.
 
- Pas de vacances locatives
Autre avantage fondamental : les loyers vous seront versés, que la chambre soit ou non occupée, car le contrat de location est signé entre le gestionnaire et l’investisseur. Ce dernier n’a ainsi aucun lien contractuel avec l’occupant de la chambre. Donc aucun risque de vacances locatives comme dans un investissement traditionnel.
 
- Une fiscalité avantageuse
D’autre part, grâce au statut LMNP  (Loueur de meublé non professionnel), vous bénéficiez d’avantages fiscaux très attractifs. Vous avez droit à ce dispositif, qui vous permet, entre autres, de bénéficier d’un amortissement de l’impôt sur les revenus perçus. Cette fiscalité avantageuse s’accompagne d’une sécurité sur le long terme : en EHPAD, le bail de location s’étend généralement entre 9 et 15 ans.
 
Le nombre de personnes âgées est en constante augmentation

Une étude de l’INSEE parue en 2019 révèle un fait surprenant : en 2050, la France devrait compter 4 millions de personnes de plus de 60 ans en perte d’autonomie, contre 2,5 millions en 2015. Une telle projection impliquerait d’augmenter le nombre de places en EHPAD de plus de 50 % d’ici à 2050.
Les pouvoirs publics, dans l’incapacité de répondre à une telle demande, sollicitent aujourd’hui l’aide des investisseurs privés, les incitant à se tourner vers ce marché. La pénurie de résidences sanitaires, renforcée par la crise de la Covid-19, est donc bien réelle.
Investir en EHPAD en France, c’est faire le choix d’un placement à visée sociale, et d’un marché sécurisé où la demande est largement supérieure à l’offre.
 
Vous êtes intéressé par l’investissement en EHPAD ? Pour en savoir plus, rapprochez-vous d’un de nos expert, ou contactez le 06 11 73 77 84


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Investissements immobilier

LES PRINCIPAUX TYPES D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

Rapide survol des principaux types d’investissements immobiliers en fonction de vos objectifs et de votre situation.

La résidence principale (RP)

Il est fondamental lors du déroulement de sa carrière de pouvoir acquérir sa résidence principale.

En effet lors du départ à la Retraite on constate généralement une perte de revenu significative (de 30 % à 70 %) et le financement de la résidence principale devrait dans l’idéal être terminé au moment du départ à la Retraite, c’est pourquoi ce devrait être le premier achat immobilier avant toute recherche d’investissement.

 

Être propriétaire de sa résidence principale c’est donc un investissement pour l’avenir et cela rassure votre banquier.

 

La location nue

 

C’est l’investissement immobilier le plus commun, on achète un appartement près de chez soi et on le met en location.

C’est la solution la plus simple

Peu de chose à faire si le bien est confié à un gestionnaire.
La rentabilité est faible

L’imposition est élevée, notamment avec la CSG à acquitter.

L’emprunt est souvent une bonne solution pour acquérir le bien.

Les charges peuvent être élevées

Attention également d’investir dans une zone avec un réel marché locatif.

 

Location Nue avec loi de défiscalisation Type loi Pinel 

 

Principes: 

- Vous Devenez Propriétaire d'un Bien Neuf éligible

- Votre Bien est obligatoirement Loué 6, 9 ou 12 ans. 

- Vous bénéficiez d’un crédit d’impôts jusqu'à 21% du Prix, plafonné à  63.000€!

^Vous Protégez votre Famille Par l’assurance décès invalidité incluse dans le crédit immobilier, en cas de problème grave, l’assurance rembourse à la banque la totalité du crédit.

Préparez votre Retraite :
L’Immobilier vous offre à la fois: un capital (la valeur du bien) et une rente (le loyer), c’est à dire un revenu complémentaire. 

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La location meublée

 

Un investissement immobilier relativement sécurisé, vous faites l’acquisition d’un appartement que vous meublez et que vous mettez en location avec un bail meublé.

- Fiscalement vous conseillons l’option réel simplifié qui vous permettra d’amortir le prix de votre appartement 
- Il demande peu de travail de gestion, mais il faudra tout de même prévoir le renouvellement et l’entretien du mobilier.

- Recours à un comptable recommandé.
La rentabilité est plus intéressante qu’un bien nu

- L’intérêt principal est de profiter des avantages fiscaux du LMNP (loueur meublé non professionnel) et notamment l’amortissement du bien

- Fiscalement intéressant

 

La location meublée en résidence gérée

 

Dans la location meublée, on entend par la location gérée les investissements effectués dans des résidences de services (Ehpad, Résidences seniors, Résidences étudiants, Résidences de tourisme et d’affaires).

Cela signifie que votre bien est géré par un gestionnaire ou l’exploitant de la résidence. Vous signez avec lui un bail commercial. Il est en quelque sorte votre locataire qui sous-loue votre bien.

Pourquoi investir dans une résidence de services ?

Le secteur de la résidence de services attire de nombreux investisseurs particuliers en quête de revenus supplémentaires défiscalisés. Investir dans une résidence de services vous libère de tout souci de gestion au quotidien.

Que votre appartement soit occupé ou non vous percevez tout de même votre loyer.

L’exploitant aura pour mission de trouver des locataires et prendra à sa charge les travaux  en fonction du bail dans le cadre des articles 601et 605 du code civil.

Il devra veiller au bon fonctionnement de votre bien et y assurer les frais liés, exemple typique : remplacer un meuble défectueux, assurer l’entretien des locaux…. 

Pour être éligible au label de résidence de services et bénéficier du remboursement de la TVA, il faut qu’au-moins trois des quatre services ci-dessous soient proposés : 

Comment faire le choix du bien ?

 Quand vous achetez un bien, pensez à sa revente. Votre investissement dépendra de plusieurs critères qu’il faut observer. Il n’y a pas d’ordre établi dans la sélection. Votre choix peut dépendre d’abord de la thématique : personnes âgées, étudiants… selon vos convictions sur l’évolution de ces marchés, la zone géographique selon vos attaches pour telle ou telle région etc. Mais le critère, de loin le plus important, est la qualité du gestionnaire notamment sa santé financière pour éviter les problèmes de paiements, ou encore ceux liés aux éventuelles modalités de renouvellement du bail.

Ce qu’il faut retenir :

  • Le bail initial vous garantit un loyer pendant une durée minimale de 9 ans.
  • Un effort d’épargne maîtrisé durant toute la durée du bail initial. Si vous achetez à crédit n’oubliez pas qu’il sera financé pour 70 à 80% par les loyers qui vous seront versés.
  • Remboursement de la TVA
  • Une fiscalité très favorable avec des revenus locatifs quasiment nets d’impôt grâce au dispositif de l’amortissement.

La location courte durée ou location saisonnière

 

Elle est très à la mode depuis quelques années. C’est le principe du « AIRBNB » qui en est un des acteurs les plus connus.
- C’est un investissement très rentable pour l’instant, mais relativement incertain dans le temps (changement de législation, taxes supplémentaires, etc)
- Possibilité de repasser sur une location meublée classique à tout moment
Génère un cashflow mensuel important
Demande une bonne organisation, et pas mal de temps si vous gérez tout vous-même (ménages, changement de draps, check-in – check-out, etc). C’est un vrai job d’appoint, mais qui peut en valoir la chandelle.
- Dans les grandes villes, c’est un moyen de générer un vrai salaire chaque mois grâce à l’immobilier
- La location saisonnière à le double avantage, de vous créer un patrimoine et une rente sur le long terme, tout en dégageant des bénéfices importants immédiatement

 

?Attention les communes règlementent de plus en plus ce type de location, et des autorisations sont à obtenir avant toute mise en place de ce système.

 

Les parkings

 

Intéressant comme premier achat pour se faire la main à petit budget
- Le prix d’entrée est abordable même pour un étudiant (et même avec un crédit conso ou un prêt étudiant)
- Ne demande pas ou vraiment peu d’entretien, travaux etc.
- Bien qu’un turnover potentiellement plus important, ce type de contrats est facile à gérer même sans régie
- Offre rarement  de bons rendement

 

Les locaux professionnels et commerciaux

 

Offre de très bons rendements
- Demande peu d’entretien (tous les travaux d’entretien et d’amélioration sont à la charge du locataire). Vous louez « des murs » uniquement.
 Un risque de vacances locative limité si vous faites appel à un professionnel pour retrouver un locataire.  

- On différenciera principalement les locaux commerciaux (fonds de commerces), les bureaux et les locaux industriels.

 

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